Votre locataire commercial est défaillant dans le paiement de ses loyers et charges. Que faire ?

Common mistakes when managing finances

Votre locataire commercial est défaillant dans le paiement de ses loyers et charges.

Que faire ?

Dès que vous constatez que votre locataire présente un impayé locatif, il est recommandé de lui adresser une relance pour lui rappeler son engagement de paiement.

A défaut de réaction, une mise en demeure de payer s’impose.

Pour tenter de récupérer vos loyers impayés, vous pouvez tenter d’effectuer une saisie conservatoire dès le premier jour de l’impayé et alors même qu’aucun commandement n’a encore été signifié au locataire en infraction. Dans le mois de la saisie (si celle-ci est fructueuse), vous devrez engager la procédure judiciaire nécessaire à l’obtention d’un titre exécutoire (assignation en conversion de la saisie).

Cette procédure n’est cependant pas toujours celle à laquelle les bailleurs ont recours.

Traditionnellement, les bailleurs utilisent le mécanisme du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Le bail contient en effet généralement une clause résolutoire applicable en cas de défaut de paiement des loyers et des charges.

Si votre bail contient une telle clause, il vous appartient de faire délivrer par voie d’huissier de Justice un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Le commandement de payer doit contenir une copie de ladite clause résolutoire et un décompte des sommes dues par votre débiteur.

Votre locataire dispose alors à compter de la réception du commandement de payer d’un délai d’un mois pour régulariser sa situation.

A défaut de paiement de l’intégralité des causes du commandement au plus tard à l’issue du délai d’un mois, la clause résolutoire est réputée acquise (le locataire devient alors un occupant sans droit ni titre).

Si le locataire régularise sa situation dans le délai alors la clause résolutoire est privée d’effet et le bail se poursuit normalement.

A défaut de paiement, il vous appartient de saisir le juge pour solliciter :

  • La constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ;
  • L’expulsion du locataire déchu de ses droits ;

La procédure dont s’agit est généralement celle d’un référé-expulsion qui est introduite devant le Président du Tribunal de grande instance dont dépend l’immeuble.

Attention, en votre qualité de bailleur, il vous appartient de dénoncer cette assignation aux éventuels créanciers inscrits sur le fonds de commerce du locataire (à défaut, vous risquez l’irrecevabilité de l’action introduite).

Le locataire peut décider de son côté soit de saisir lui-même le juge aux fins d’obtenir des délais de paiement soit de se défendre en sollicitant également des délais de paiements.

Le Juge des référés rend une décision (dite ordonnance de référés) aux termes de laquelle il peut :

  • soit constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail. Dans ce cas, il ordonne l’expulsion immédiate du locataire et de tous occupants de son chef, et le condamne également au paiement de l’arriéré locatif, ainsi qu’à une indemnité d’occupation jusqu’à la libération complète et définitive des lieux.
  • soit suspendre les effets de la clause résolutoire en faisant droit à la demande de délai de paiement formée par le locataire (délai maximal de 24 mois pour apurer la dette).

Dans cette hypothèse, le locataire se verra condamner au paiement de l’arriéré locatif qui devra être apuré en plusieurs mensualités. Le locataire est également tenu de payer à bonne date le loyer courant.

La décision du juge contiendra une clause dite de déchéance du terme selon laquelle à défaut de paiement d’une seule mensualité de l’arriéré et/ou du loyer courant à bonne date, l’intégralité des sommes restant dues par le locataire deviendront immédiatement exigibles, et vous pourrez faire procéder à son expulsion immédiate, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef.

Si le locataire parvient à apurer la totalité de sa dette en respectant l’échéancier fixé par le juge alors la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais été acquise.

L’ordonnance de référé bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire. Cela signifie qu’elle doit être respectée par les deux parties même si l’une des deux fait appel.

Sa signification fera courir le délai d’appel de 15 jours pour chacune des parties pour interjeter appel. La décision devenue définitive ne peut être remise en cause ultérieurement.

Dans le cas où le locataire serait défaillant dans le paiement des échéances, un commandement de quitter les lieux devra être signifié au locataire par l’huissier de justice qui conduira ensuite les opérations d’expulsion jusqu’à libération complète des lieux et apurement de la dette.